Судебная практика в сфере ЖКХ

Помимо участия в судах для дачи заключений по делам, специалисты Управления Роспотребнадзора по Псковской области выступали в качестве одной из сторон в Арбитражной системе судопроизводства. Наиболее ярким примером такого участия являются тяжбы с управляющими компаниями (в системе ЖКХ) города Пскова.
Началось все с того, что в управление Роспотребнадзора по Псковской области поступило обращение МП г. Пскова ПТС на нарушения прав потребителей управляющими организациями г. Пскова при заключении договоров на приобретение всех видов коммунальных ресурсов.
Специалистами Управления было проведено 15 внеплановых мероприятия по контролю в управляющих организациях г. Пскова, в результате которых во всех случаях были возбуждены административные расследования. В ходе проведения административных расследований составлено девять протоколов по ч.2 ст. 14.8 и пять протоколов по ч.1 ст. 14.8 КоАП РФ на управляющие организации. Привлечено к административной ответственности 14 организаций, 7 из которых обжаловали Постановления о привлечении к административной ответственности в Арбитражном суде Псковской области.
По пяти Арбитражный суд отклонил требования, выдвинутые управляющими организациями и оставил Постановления о привлечении к административной ответственности Управления Роспотребнадзора по Псковской области в законной силе и без изменений, другие два удовлетворил, отменив Постановления по данным делам.
Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа в кассационном порядке полностью поддержал позицию Арбитражного суда Псковской области.
Суть самих нарушений, допущенных управляющими организациями, заключалась в следующем:
В ходе внеплановых проверок в ряде случаев было установлено наличие в договорах, заключаемых Управляющими организациями с собственниками (потребителями), условий, ущемляющих установленные законом права потребителей.
Ущемление установленных законом прав потребителей выявлено в пунктах договора управления многоквартирным домом, согласно которым управляющая организация не является исполнителем, хотя обязанностью управляющей организации является предоставление коммунальных услуг, как предусмотрено частью 1 статьи 161, частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).
При условиях, включенных обществами в договора управления многоквартирным домом, права и обязанности возникают у собственника жилых помещений и соответствующей ресурсоснабжающей организацией, т.е. ресурсоснабжающая организация должна предоставлять коммунальные услуги, а общество организовывать их предоставление.
В соответствии с п.п. 3, 49 Правил предоставления коммунальных услуг при выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом управляющей организации, в обязанности последней входит предоставление коммунальных услуг в зависимости от имеющейся степени благоустройства многоквартирного дома, т.е. управляющая организация должна быть исполнителем. Управляющая организация, не предоставляя коммунальные услуги потребителям, тем самым лишает их права на благоприятные условия проживания.
Согласно части 2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживание граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пунктом 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам № 307 от 23.05.2006г. (далее Правила) установлено, что исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых объемах.
Согласно пункту 3 Правил под исполнителем понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.
Таким образом, Управляющими 0рганизациями нарушаются требования, правила установленные в части 1 статьи 161, части 2,3 статьи 162, части 7 статьи 155 Жилищного Кодекса РФ, пунктов 3, 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Правительством РФ от 23.05.2006г. № 307 и порядок оплаты оказанной услуги, предусмотренный ст.37 Закона РФ О защите прав потребителей от 07.02.1992г. № 2300-1.
Другой вид нарушения заключался в следующем: при выборе собственниками жилых помещений формы управления - непосредственное управление, общество, тем не менее, фактически заключила договор управления многоквартирным домом с собственниками помещений, о чем свидетельствуют условия договора.
Законодательно установлено, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники в таком доме заключают договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества с обслуживающими организациями. Договоры на предоставления коммунальных услуг - с соответствующими ресурсоснабжающими организациями. Управление общим имуществом в таком многоквартирном доме осуществляется одним из собственников (по общему решению собственников) или иным лицом, имеющим полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников.
Управлением Роспотребнадзора по Псковской области было установлено в этом случае нарушение прав потребителей на получение достоверной информации об оказываемых услугах, итак как согласно условиям договора общество одновременно является и обслуживающей и управляющей организацией, что является введением в заблуждение потребителей относительно выбранного способа управления многоквартирным домом и нарушаются требования ст.10 Закона РФ О Защите прав потребителей и п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, согласно которому условия договора должны соответствовать закону и иным нормативным правовым актам.